**
*
*
**
△. 부동산 동향( 아파트 중심)
1. 2022년 아파트 시장의 특징 중 하나는 ‘거래의 절벽’이었다.
2010년1월부터 2023년 6월까지 분기별 거래량을 분석해 보면
2022년 3분기 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 성북부, 경기도 와
4분기 강남구, 서초구가 역대 최저 수준의 거랴량을 보여 주었다.
부동산 버블기였던 2020년과 2021년을 제외하고 각 권역별 거래량을
살펴보면 서울시 전체의 2010년도 분기별 거래량 편균은 18,152건인 반면
2011년은 3,093건으로 전체 평균 대비 83% 감소한 수치였다.
경기도 역시 2010년대 분기별 거래 평균 38,460건이 었으나 , 2022년
거래량은 12,148건으로 1/3 수준에 불과했다.
그런데 2023년에 들어서며 거랴량이 빠르게 증가하기 시작했다.
2023년 1분기 서울 전체 거래량은 7,042건으로 이는 2022년도 4분기
(2,234) 대비 3배 이상 증가한 수치이다.
2. 2023년 거래량 회복원인
첫째: 특례보금자리론의 정책 효과이다.
2023년1월에 나온 특례보금자리론은 기존의 일반형 안심전환대출, 적격대출
보금자리론 상품을 통합해 한시적으로 운영하는 대출상품으로 대출가능 한도와
주택금액을 완화하여 적용한 것이 특징이다.
둘째: 주택담보대출(신규) 금리가 2022년 10월부터 급격하게 낮아지면서
주택수요를 자극하기 시작했다.
셋째: 갈아타기 수요의 등장이다.
2022년 4분기 68건에 불과했던 15억 이상 아파트 거래량은 2023년
1분기 310건, 2분기 538건으로 폭증했다.
15억 이상 아파트에도 주택담보대출이 풀린 여파도 있겠지만 그럼에도
15억 이상 고가 아파트에서 거래량이 한분기에 356% 증가 했다는 것은
고가 주택 참여자들이 시장을 바라보는 인식이 바뀌었음을 의미한다.
그러면 갈아타기 수요에대해 좀더 살펴보자.
일반적으로 거주지를 다른 곳으로 옮기기까지 대략 7.5년(수도권 6년)을
소요한다. 그럼에도 6~7.5년 정도의 보유 후 다른 아파트로 갈아타려는
수요가 충분히 존재할 수 있음을 보여주는 한 근거다.
인식이 바뀌었다면 2015년과 2016년 매입했던 사람들이 아파트 시장에
참여했을 가능성이 높아진다.
* 2015년도 거래량은 국토부 실거래가 데이터가 공개한 이래(2006)
가장 많다.= 13만세대, 2016년 12만3000세대, 2017년 10만5000세대
3. 전국 아파트 매매시장 동향
▸ 전국 아파트 물량 현황
전국 아파트 수는 대략 1,111만 세대이며, 그 중 절반인 약 550만 세대가
수도권에 있다.
수도권 내부에서 가장 아파트가 많은 지역은 경기도 인천(66만 세대)을
제외하고 대략 324만 세대가 존재하며, 이는 160만 세대가 있는 서울의 2배다.
따라서 수도권에서 가장 큰 아파트 시장은 서울 보다는 경기도이나 그렇다고
경기도가 서울을 선도하는 것은 아니다.
비수도권 5개광역시와 특별자치도의 아파트 물량을 모두 더해도 약250만이며
이는 경기도 물량 324만 세대에 못 미친다.
▸ 서울 부동산의 변곡점을 찾아서
* 서울아파트 가격 흐름
기간 추세 누적 상승률
2010.2~ 2012. 12월 하락기 -14%
2013.1~ 2015. 7월 정체기 +15%
2017.8~ 2021.10월 상승기 +150%
2021.11~2022.12월 급락기 -26%
2023.1 ~ 정체기 +6%
여기서 주의해야할 점은 정체기에도 명목가격은 상승했다는 점이다.
문제는 사람들은 부동산 가격이 계속 오르는 줄 착각하였고 나중에야
가격이 반전했음을 인식했다.
즉, 일반인들은 부동산 시장가격 흐름을 뒤늦게 인지한다는 것이다.
▸ 서울 vs 비서울 가격 흐름의 차이점
2010년대를 통틀어 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름은 전혀 달랐다.
인천도 2010년부터 2016년까지는 서울과 비슷한 흐름을 보였으나
2017년~2019년에는 서울시와 분화되어 다른 모습을 보였다.
그런데 2020년에 들어서면서 서울시를 포함한 모든 광역시들이
같은 방향으로 동일하게 움직이기 시작했다.
대한민국의 광역시를 중심으로 아파트 시장을 분석해 보면 크게 4개의
권역별 시장으로 묶을 수 있다.
⑴ 서울과 인천, 경기도를 포함한 수도권 시장
⑵ 일명 부울경으로 불리는 부산, 울산, 경남시장
⑶ 충청도의 대전, 세종 시장
⑷ 지리적 차이도 불구 광주, 대구시장
4. 신도시 아파트 시장동향
서울은 공간적으로 5개 구역으로 나눌수 있다.
그 중 서울 중심의 종로구와 중구는 아파트 물량이 많치않아 다른
4개 권역의 가격 움직임이 중요하다.
각 구역에는 대장 구가 존재하며 대장 구의 가격 움직임은 인근시,도시
가격에 영향을 준다.
▸ 각 권역별 대장 구와 인근 신도시
- 수도권 동남부: 강남구 – 성남시 분당구, 용인시 수지구
- 수도권 동북구: 노원구 – 의정부시, 남양주시
- 수도권 서북부: 마포구 – 고양시 일산동구, 서구, 파주시
- 수도권 서남부: 양천구 – 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시
사람들은 주로 살고 있는 곳의 인근 지역으로 이사하는 경향이 있다.
이들이 이사를 인근으로 간다는 것은 인근지역이 서로 영향을 주고받는
지역이며 같은 시장 권역으로 해석할수 있다는 것이다.
▸수도권 동남부- 강남, 분당, 수지
첫째, 강남구와 분당구의 폭등 시작 시점이 다르다.
강남구는 서울시 전체(2017년7월)보다도 15개월 빠른 2016년4월부터
본격적인 폭등장이 시작되었고, 분당구는 서울시 전체와 같이 2017년7월
상승장이 시작되었다.
용인시 수지구는 좀 더 늦은 2018년2월이 상승 시점이다.
3 지역 모두 폭등 시점은, 다르나 2021년10월 세지역 모두 정점을 찍고
2021년11월 하락을 시작했으며 하락 폭은 매우 깊었다.
둘째, 상승 시작 시점이 다르나 하락 시점이 같은 겨우, 누적 상승률에
차이가차이가 날 수있다.
실제로 2010년대 중반부터 2021년10월까지 강남구의 누적 상승률이
가장 높았다.
셋째, 분당구는 상승 시작 시점이 강남구보다 늦었으나, 누적 상승률에서는
두 지역이 비슷한 수치를 보여주었다. 분당구는 강남구의 대체재 역할을 한다.
지역 폭등 시작 시점 전고점(2020 후) 전저점(2020 후)
강남구 2016년 4월 2021년 10월 2022년 12월
성남시 2017년 7월 2021년 10월 2022년 12월
용인시 2018년 2월 2021년 10월 2022년 12월
▸수도권 서북부 – 마포, 일산, 파주
첫째, 폭등 시작 시차가 존재한다.
마포구는 서울시 전체와 같은 2017년 7월 폭등이 시작됐으나 일산은 2년 뒤,
파주는 3년 뒤 퍽등이 시작되었다. 누적 상승률 측면에서도 일산과
파주시는 마포구를 따라갈 수 없었다.
둘째, 수도권 서북구 선도 아파트 지역이 변화다.
2010년 대 중반까지는 일산이 수도권 서북주의 선도 아파트 시장이었으나
마포구 아파트 재개발이 마무리 되면서 2010년대 중반 이후,
서북부 선도 지역은 일산이 아닌 마포구가 되었다.
폭등 시작 시점은 마포구: 2017년 7월, 일산시: 2019년 12월,
파주시: 2020년7월, 전고점은 각각 2021년 10월,11월,10월이었으며
전저점은 공히 2022년 12월이 었다.
5. 부동산 가격 향후 예측
▸ 한국 , 중국, 미국 변수
* 2020년부터 2023년까지는 다양한 변수들이 존재했음에도 0%대
기준금리로 인한 유동성이라는 변수가 절대적인 힘을 미쳤던 시기다.
그러나 2024년도 후반 2025년도는 다르다.
- 한국은행 금융통화위원회가 10월10일 연 3.50%였던 기준금리를 3.25%로 낮췄다.
코로나19로 유발된 인플레이션에 대응하기 위해 2021년 8월 기준금리를 0.25%포인트
올리면서 시작된 긴축 기조를 3년 2개월 만에 완화 쪽으로 전환했다.
이번 기준금리 인하가 가능했던 건 지난달 소비자물가 상승률이 1.6%로 떨어졌기 때문이다.
고물가 문제가 어느 정도 해결된 만큼 위축된 경기 부양 쪽에 무게를 실은 것이다.
한국경제인협회는 이번 금리 인하로 연간 2조5000억 원, 가구당 평균으로는 21만 원씩
국내 가계의 이자상환 부담이 감소할 것으로 전망했다.
가계가 소비에 쓸 수 있는 여력이 그만큼 커진다는 의미다. 하지만 경기를 확실히 살리려면
기준금리를 내년 말까지 2.5∼2.75% 수준으로 낮춰야 한다는 게 금융시장의 판단이다.
대출금리가 0.25%포인트 낮아지면 1년 후 서울 집값이 0.83%포인트 오른다고 한다.
정부의 부동산·금융 정책 실패가 가계빚을 부풀려 금리 인하 시점을 늦췄다는 비판이 적지 않다.
한편 전문가들도 한은이 올해 안으로 추가 기준금리 인하에 나서지 않을 것이라는 데에 입을
모으고 있다. 내년 1~2월 중 한 차례 인하를 거쳐 내년 말 2%대 중후반 수준의 기준금리가
운용된다는 전망에 무게가 실렸다.
- 미국의 중앙은행인 연방준비제도가 4년여 만에 처음으로 기준금리 인하를 단행했다.
연준이 2020년 3월 이후 4년 반 만에 금리 인하를 단행했습니다.
제롬 파월 의장은 18일 이틀 일정의 연방공개시장위원회(FOMC) 정례 회의를 마치며
기준금리를 0.5%P 인하한다고 발표했는데.
이로써 미국의 금리는 기존 5.25∼5.50%에서 4.75∼5.0%로 내려갔다.
연준의 금리인하가 한국부동산에 미치는 영향은 이미 주담대 금리가 올라간 상태에서
기준금리 인하가 미치는 영향이 크지 않을 것이라는 예측이다.
다만 장기적으로 기준금리 인하가 부동산 매매시장을 확대시킬 가능성은 남아있다.
2020년 기준금리가 1.25%에서 두차례 인하해 0.5%로 낮아지면서 주택 거래량이 약 30% 증가했다
△. 내집마련 실천시 유의 사항
1. 집을 살 때 꼭 확인해야 할 서류
▸ 부동산종합증명서
= 토지대장 + 건축물대장 + 토지이용계획 확인서 + 등기사항 증명서
부동산과 관련된 여러 공적장부를 취합하고 중요한 내용을 요약 정리
하여 하나의 장부로 만든 것이 부동산종합증명서이다.
* 제공되는 주요 내용으로 토지와 건물의 표시, 지목, 면적, 용도, 소유지 현황,
층별 현황, 지적도(임야도) 등이 있으며 항목을 모두 볼 수 있는 종합형과
선택한 항목만을 볼 수 있는 맞춤형이 있다.
* 주민센타 또는 일사편리 홈페이지에서 발급가능
주민센타 직접방문 : 종합현-1500원, 맞춤형-1,000원
일사편리 홈페이지(kras.go.kr444): 종합현-1,000원, 맟춤형-800원
* 유의점:
부동산종합증명서가 주요한 부분만을 요약한 장부이기 때문에 세부내용까지
기재되지 않을수 있다.
상새한 내용의 확인, 계약 등의 중요한 일을 진행하기 전에는 반드시 개별장부를
별도 발급받아 확인해야한다.
▸ 부동산종합증명서로 확인 가능한 것
1. 소재지 2. 토지표시 3.건축물의 표시 4. 토지 건축물 소유자 현황
5. 등기 특정 권리사항
6. 토지이용계획 : 토지이용규제정보서비스 luis.molit.go.kr 접속확인
7. 층별 현황: 임대를 얻거나 매매를 할 때 용도란에 기재되어있는
용도와 실제 용도가 일치하는지 잘 살펴본다.
8. 토지 건축물 소유자 공유 현황 9. 토지표시연혁
10. 건축물 변동연혁: ‘위반건축물’ 여부 확인
11. 토지 건축물 소유자 연혁 12. 가격연혁 : 10년간 가각 연도별 기재
13. 토지이용계획 확인도면 14. 지적도(임야도)
2. 매매계약서의 핵심은 특약사항
▸ 특약사항 중요한 점- 분쟁 예방과 해결
혹시 발생할지도 모를 분쟁을 대비해서 꼼꼼하게 특약사항을 기재하는
것이 중요하다. 분쟁의 소지를 미리 예방하고 분쟁이 발생시 신속처리 기준
* 특약사항은 가급적 간결하고 정확하게 : 모호한 표현 피한다.
* 사회질서 안에서 사적계약은 특약사항이 우선 : 강행규정 위반시 효력 없다.
▸ 매매 시 특약 문구 / 권리사항
* 계약해제 시 위약금에 대한 내용
- 일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도자가 받은
계약금의 두 배의 금액을 매수자는 계약금을 위약금으로 약정한다.
* 매수한 주택에 세를 놓아야 하는 경우
- 매도자(또는 점유자)는 매수인이 새로운 임대차 계약을 체결하는 것에
최대한 협조하기로 하며, 매수자와 부동산의 요구가 있을 경우 집을
보여주는 것에 적극 협조하기로 한다.
* 매수자가 잔금을 새로운 임차인의 보증금으로 충당하려 할 때
- 매수자의 잔금 중 일부를 새로운 임차인의 보증금으로 충당하기로 하며,
이때 매도자는 새로운 임대차계약체결 권한을 매수자에게 부여하기로 한다.
* 임대차를 매수자가 승계할 경우
- 매수자는 해당 주택의 모든 임대차를 승계하기로 한다. 현 임차인
(임차인 000, 보즌금 00원, 만기 00년00월00일)은 매수자가 그대로 승계한다.
- 계약체결시에는 해당 주택 임대차계약서 사본을, 잔금시에는 원본을
매도자에게서 받는다.
* 임차인 있는 주택에서 매수자가 실입주를 해야하는 경우
- 매도자는 잔금 시까지 현 임차인에 대한 명도를 책임지기로 한다.
* 토지거래허가두역 내의 주택일 경우
- 해당 주택의 소재지역은 토지거래허가구역으로 만일 토지거래허가가 나지
않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며 매도자는 아누런 조건없이 계약금을
즉시 매수자에게 반환하기로 한다. 매도자는 이와 관련하여 매수자에게
그 어떠한 손해배상도 청구하지않기로 한다.
* 단독주택 등에서 대지면적에 대한 차이가 있을 겨우
- 면적은 등기사항증명서 및 토지대장을 기준으로 하며, 차후 수량의
차이가 발견되어도 매수자는 매도자에게 일체의 이의 제기를 하지
않기로 한다.
- 본건 토지대장 등 공부상의 면적을 기준으로한 매매계약이며, 잔금 후
30일 이내에 실측후 공부상면적과 실측면적에 차이가 발생할 겨우
평당00만원을 감액하기로 한다.
- 본 매매계약은 수량지정매매리며 총매매대금00만우너(평당00만원x 60평)으로
산정되었으므로 향후 거래평수와 실제평수가 차이가 날 경우 차이 나은
금액만큼 반환하기로 한다.
* 부가세(VAT) 관련 비용
상가주택의 상가는 부가세 발생
- 해당 주택의 1층은 근린생활시설(상가)로 부가세는 매수자가
부담하기로 한다.
▸ 매매 시 특약 문구및 물리적인 사항
* 옵션과 관련된 사항
- 현재 해당 주택에 설치되어 있는 전기레인지, 식기세척기, 김치냉장고,
디지털 도오록은 매매 목적물에 포함된 것이다.
- 현재 해당 주택에 설치되어 있는 빌트인 가전제품 중 전기레인지는
매도자의 소유로 잔금 시 매도자가 가지고 가기로 한다.
* 하자담보책임 범위 및 기간(매수자 유리)
- 매도자는 해당 부동산 잔금이로부터 6개월 내에 발생하는 모든
하자에 대한 책임을 지기로 한다. 단, 누수와 균렬과 같은 중대한
하자는 그 기간을 1년으로 한다.
- 매매계약 시 중대한 하자(내부 누수 등)에 대하여 미고지 후 발생한
하자는 매도인은 책임지기로 한다.
* 현 시설 상태에서 매매계약인 경우 (매도자 유리)
- 계약 당사자의 현장 방문 확인 후, 쌍방 현의에 따라 현 시설
상태에서 진행하는 계약이다.
* 제세공과금 및 기타 관리비 정산 관련
- 잔금일까지 제세공과금 및 기타 관리비는 매도자가 부담하기로 한다.
* 잔금 지급 이전에 리모델링레 관 한 사항
- 매도자는 잔금 전 매수자가 리모델링 공사하는 것에 동의하며 매수자가
리모델링 공사 시작일부터 본 부동산에 관하여 매매대금을 포함하며
그 어떤 이의를 제기하지 않기로 한다.
- 집수리 시부터 관리비는 매수자가 부담하기로 하며 이때부터
매도자는 해당 주택에 대해 하자담보 책임에서 면책키로 한다.
- 매도자는 매수자가 리모델링 공사를 시작하기 전날까지 일체의 공과금과
세금을 정산하고 열쇠와 함께 매수자에게 인도하며. 이 시점을 기준으로
관리비 등 일체의 공과금은 매수자가 부담하기로 한다.
3. 주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성
▸ 주택취득자금 조달 및 입주계획서
주택취득자금 조달 및 입주계획서는 자금의 출처를 부동산을 단계에서부터
양성화함으로써 편법 증여, 대출규제 위반 등을 사전에 방지하여 투명한
부동산거래를 도모하겠다는 취지로 도입한 제도
* 제출기한은 부동산거래신고와 같이 계약일로부터 30일 이내,
분양권, 이주권의 공급계약과 전매계약도 제출대상(규제지역).
비규제지역도 6억원 이상의 주택 취득시에도 자금조달계획서 작성
부동산거래시스템에 접속 제출해고 된다.
- 자금조달계획서 및 증빙자료 제출대상
구분 지역 거래유형
자금조달계획서 규제지역 모든거래
비규제지역 개인(6억 이상) 법인(모든 거래)
증빙자료 투기과열지역 모든거래
▸1. 자금조달계획서 2. 조달자금 지급방식 3. 입주계획
* 자금조달계획(자기자금)
-. 금융기관 예금액⓶ : 본인 명의의 예금
-. 주식 채권 매각대금 : 주식 채권 주식거래내역서 or 예금잔액증명서
-. 증여 상속 : 증여 상속세 납세증명서
-. 현금 등 그 밖의 자금
-. 부동산 처분대금 등⑧~⓬ : 부동산 판매, 임대보증금 회수 시
-. 금융기관 대출액 합계
-. 임대보증금 : 매입할 주택을 임대놓고 받은 보증금
-. 회사지원금 사채
-. 그 밖의 차입금 : 지인 부모 차용증
* 조달자금 지급방식⑭~⑰
계좌이체금액, 보증금 ·대출승계금액, 현금 및 그 밖의 지급 방식 금액
* 입주 계획 ⑱
투기과열지구에서의 모든 거래는 금액과 상관없이 자금조달계획서의
내용을 뒷받침해줄 증빙자료와 함께 제출한다.
- 자금조달계획서 제출 시점에서 본인소유 부동산의 매도계약이 아직
체결되지 않았거나 금융기관 대출신청이 이루어지지 않은 등 증빙자료
제출이 곤란한 경우에는 증빙자료 대신 미제출사유서를 제출할 수 있다.
- 자금조달계획서 증빙자료 목록
종류 항목 증빙자료
자기자금 금융기관 예금액 잔고증명서, 예금잔액증명서
주식,채권매각대금 주식거래내역서, 잔고증명서
증여 상속 증여 상속세 신고서, 납세증명서
현금 등 그밖의 자금 소득금액증명서,근로소득원천징수증명서
부동산 처분대금 매매계약서, 임대차게약서
차입금 등 금융기관 대출액합계 금융거래확인서, 부채증명서,대출신청서
임대보증금 임대차계약서
회사지원금 사채 금전 차용을 증빙하는 서류
그 밖의 차입금
4. 중도금과 잔금 처리
* 계약 1개월 이내 중도금, 2~3개월 후 잔금 정하는 것이 일반적
중도금과 잔금일을 정할 때, 중개사가 조율해주는 날짜 혹은 매도자가
원하는 날짜로 정하기 보다는 매수자가 자신의 상황과 조건 등을
고려해서 유리한 날짜로 정하는 것이 중요하다.
5. 내집 마련을 위한 마즈막 조언
내집을 마련할 때 주의할 점은 돈을 모아서 집을 사겠다는 생각은 부모로
부터 금전적 협조를 받을 수 있는 확신이 있거나 대기업 과 외국회사 한국 지점
등 상위권 직장을 다니면서 수입의 절반 이상을 적금할 수있는 생활 방식을
유지할 의지가 있는 경우 외는 목표한 집을 사기위해 필요한 자금을 다 모을 때까지
집값이 상승하지 않는다는 조건이 형성되지 않는한 불가능하다.
월세나 전세집을 전전하는 한 자신의 집을 마련하는 일은 서울에서는 불가능하다.
어쩔수 없이 1금융권 은행 주택담보 대출로 작은 평수의 주택부터 장만해야한다.
은행권 대출은 문턱이 높지만 그만큼 금리도 낮고 비교적 안전하다.
첫째, 내집마련을 가장 빠르게 할 수 있다.
대출을 받아 이미 집을 샀기에 부동산가격의 산승과 하락에 신경쓰지 않아도
된다. 대출을 받으려면 계속적 수입을 보장해 줄 직장을 갖고 열심히 일한다.
둘째, 대출을 일단 받게 되면 돈을 피강제적으로 모을 수 밖에 없다.
수입이 일정기간 없고 납입금 수입없으면 은행이 경매로 대출금을 회수해 간다.
대출을 받으면 일정액(원금 차감액+ 이자)를 납입해야 하기 때문에 절약하게 된다.
셋째, 재테크에 관심을 갖게된다(금융에 관심을 갖게 된다).
내 명의로 된 집이 있으므로 자신감이 생기고, 대출금을 갚아야 한다는 목표의식이
생긴다. 무엇 보다 부동산 재테크에 눈을 뜨게된다.
비로소 시세는 어떤지, 정부의 정책은 어떤지, 시장 분위기는 이런 것 평상시에는
큰 관심이 없던 것이었다. 이제는 매일 뉴스에도 관심을 갖고 듣게 된다.
부동산을 바라보는 시각이 전혀 달라지고 그 때부터는 돈을 벌겠다는 욕심이 생긴다.
- 이 상 -
**
참고 서적
부동산 트렌드 2024. 김경민 2023 와이즈맵
김병권의 부동산 대백과 김병권 2023 진서원
2024.10. 14. 한바다
'삶과 나 > 부동산 관련' 카테고리의 다른 글
| 경기철도 기본계획···2024년판 경기철도기본계획 (1) | 2024.03.26 |
|---|